FIBRAS, la revolución en el financiamiento inmobiliario

Creadas en nuestro país en 2011, las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) ayudan al financiamiento para la construcción y el desarrollo de proyectos urbanos.

Son inversiones de capital para obtener ganancias de la renta de inmuebles como oficinas, locales comerciales y hoteles, entre otros. Este fideicomiso es administrado por un fiduciario (institución de crédito a cargo de inmuebles).

Las FIBRAS dan la oportunidad de participar en el financiamiento de proyectos inmobiliarios a inversionistas; que reciben como ingreso el dinero de la renta mensual de los inmuebles comerciales. Las FIBRAS también cotizan en Bolsa y, el dividendo de las acciones se reparte entre propietarios y accionistas del Fideicomiso, en forma proporcional.

¿Cómo funcionan?

Considerando que un fideicomiso inmobiliario tiene una vida de cuatro años antes de su enajenación, durante este tiempo, los inversionistas pueden inscribir distintos inmuebles al portafolio inmobiliario. En este espacio de tiempo, las FIBRAS operan en diferentes etapas:

1. El dueño o dueños de los inmuebles aportan sus proyectos al portafolio del fideicomiso, a cambio de un préstamo económico y de los dividendos que se generen.
2. El fiduciario inscribe el fideicomiso a la BMV y genera Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) para atraer capital de inversionistas públicos. Lo que se recauda, se otorga a los dueños de las distintas propiedades.
3. El fideicomiso es administrado por expertos en el mercado de bienes raíces que se encargan del mantenimiento, mercadotecnia y administración de los bienes inmuebles.
4. Al terminar el proyecto el fiduciario pone en renta el inmueble y reparte el 95% de la utilidad anual entre todos los inversionistas. A los propietarios, solamente se le entregan sus dividendos de inversión; exceptuando los casos donde adquieren CBFIs de otras propiedades que no son suyas.

¿Qué beneficios se obtienen al poner una propiedad en una FIBRA?

• Se pueden aportar al fideicomiso varios inmuebles a la vez.
• Es posible solicitar financiamiento para proyectos nuevos.
• Se recibe el valor de las rentas, mediante el pago de dividendos, menos gastos por operación, menos intereses.
• Se pueden adquirir CBFIs de otras propiedades del fideicomiso para obtener acciones.

Invertir en FIBRAS, una alternativa en defensa del mercado inmobiliario

Independientemente de las circunstancias de volatilidad en los últimos tiempos, las FIBRAS son vehículos que tienen la particularidad de recibir flujos constantes de recursos, por los compromisos de arrendamiento de mediano y largo plazos que tienen adquiridos con sus inquilinos.

Son, a su vez, inversiones que operan bajo un esquema híbrido. Por un lado, reciben dividendos periódicos producto de sus flujos operativos, característica que los asemeja a una inversión de renta fija. Por otro, tienen un componente variable, representado por el valor de mercado de sus certificados de participación, cuyo comportamiento debiera regirse por la plusvalía o minusvalía del portafolio de activos inmobiliarios que cada FIBRA posee.

Como sucedió con las FIBRAS norteamericanas, mejor conocidas como Real Estate Investment Trusts (REITs), durante la crisis del 2008, la historia nos demuestra que los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces son capaces de revertir la tendencia negativa que puede existir en los precios de sus títulos y convertirse en una inversión con interesantes rentabilidades.

¿Cómo funcionan los FIBRAS en México?

Con el fin de representar la industria inmobiliaria que cotiza en el mercado de capitales en México, bajo la estructura de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, hace tres años se constituyó la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA) ante las autoridades y legisladores para acordar sobre temas comunes; actualmente incluye varios sectores como el comercial, industrial, hotelero, almacenamiento, entre otros.

Uno de sus objetivos es dar a conocer el instrumento como una sólida forma de invertir y también un medio por el cual se puede acceder al mundo de los bienes raíces, sin que sea necesaria una gran inversión.

Las FIBRAS constituyen, sin duda alguna, una opción atractiva, aun en situaciones de inestabilidad, son una forma de inyectar capital a los bienes raíces, que genera buenas oportunidades para el crecimiento de la industria.