Continuar con el desarrollo de la construcción en el país es una tarea que ahora no solo recae en manos de instituciones financieras y del gobierno; las constructoras han encontrado en el esquema del crowdfunding inmobiliario una alternativa como fuente de recursos.
El crowdfunding o fondeo colectivo, inmobiliario consiste en recolectar micro inversiones mediante una plataforma digital, establecida como empresa fintech ( Financial Technology o en español Tecnología Financiera) especializada en el sector inmobiliario, que selecciona los proyectos –normalmente de compra de inmuebles para reformarlos y venderlos posteriormente- y ejecuta las inversiones.
Esta alternativa se está popularizando entre los inversionistas de montos menores debido a que ofrece retornos mayores a los que dan instrumentos tradicionales de ahorro e inversión, pero con un riesgo mínimo.
De acuerdo a los límites y controles que establece la Ley Fintech para este tipo de financiamiento colectivo, el monto solicitado para un plan de crowdfunding dirigido al desarrollo de proyectos inmobiliarios sería de hasta 8 millones 316 mil Udis, es decir, hasta casi 51 millones de pesos.
Actualmente existen varias plataformas de crowdfunding en México que ofrecen diferentes modelos de inversión, entre estos se encuentran:
Tasa Anual Fija o de Deuda
El capital fondeado es entregado al desarrollador como préstamo. Cada inversionista recibe ganancias por los intereses que genera la deuda contraída por el desarrollador. El inmueble es la garantía del préstamo.
Rendimiento/Equity o de Capital
Los inversionistas adquieren una parte de la propiedad, volviéndose socios temporales del desarrollador. Al venderse la propiedad las ganancias se distribuyen entre los inversionistas de acuerdo al porcentaje invertido por cada uno.
Patrimonial o con Renta
Con la inversión se adquiere una porción de la propiedad del inmueble y se obtendrán dos tipos de ganancias: inicialmente por el alquiler de la propiedad y finalmente por la venta de la misma.
El rendimiento que cada inversionista obtendrá al participar en un proyecto de crowfunding de bienes raíces depende totalmente del proyecto y la plataforma, pero en promedio se encuentra entre un 12% y 20% anual, en plazos de 12, 18 o 24 meses, aunque pueden existir variables.
En los proyectos de deuda la tasa es fija durante toda la duración del proyecto, en cambio en un esquema equity, se ofrece una tasa de retorno variable.
Lo interesante para quienes desean invertir en este tipo de proyectos, es la diversificación del riesgo, protegiendo de esta forma el capital del inversor.
Para ofrecer este servicio a las desarrolladoras, las plataformas de crowdfunding deben establecer controles que minimicen el riesgo para los inversionistas, estableciendo ciertas reglas como el fijar un monto máximo de financiamiento con respecto al valor del proyecto, así como proporcionar garantías por parte de los solicitantes. En este último caso, la plataforma deberá obtener el certificado de libertad de gravamen ante el Registro Público de la Propiedad del Inmueble, así como la documentación que acredite la titularidad de dicho inmueble.
Las plataformas también estarían obligadas a cerciorarse de la existencia de los permisos, licencias, uso de suelo, factibilidad de agua y drenaje, estudios de mercado, entre otros aspectos que sustenten la viabilidad del proyecto.
Dentro de las plataformas de inversión inmobilaria colectiva que están acreditas por la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo de México (AFICO) destacan:
- Briq.mx
- Pm2
- Expansive
- Inverspot
- M2Crowd
- 100 ladrillos
Las ciudades donde ya operan empresas que promocionan el fondeo colectivo son las tres más importantes del país: la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, donde el valor de los inmuebles crece cada año de forma exponencial.
Tan solo este año, crowdfundings establecidas en el país planearon el desarrollo de 211 proyectos, con una inversión estimada de 870 millones de pesos, poco más del doble de los 415 millones captados en 2018 y que fueron usados para 121 inmuebles.
Sin duda, el crowfunding se está convirtiendo poco a poco en una popular alternativa para atraer nuevos inversionistas a los desarrollos inmobiliarios e impulsar el crecimiento de la industria, al no detener los proyectos por falta de recursos.
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