En México, la tendencia a redensificar zonas urbanas centrales está comenzando a aparecer dentro de las ofertas del mercado inmobiliario.
Las ciudades pueden planear su crecimiento de dos formas: se densifican o se expanden; crecen en vertical o en horizontal. Al densificarse agregan superficie de construcción dentro de los límites existentes, mientras que al expandirse agregan nuevas superficies en las periferias de las zonas urbanas.
Estas dos formas obedecen también a la ley de oferta y demanda del mercado y a la conformación funcional y estructural de las familias, por lo que el Estado es quien debe investigar las necesidades habitacionales para encontrar maneras de satisfacer la demanda de vivienda actual.
Bajo esta premisa de crecimiento, el modelo de vivienda social que se siguió en México durante las décadas de los setenta y en adelante, favoreció la expansión. Sin embargo, éste ha probado su colapso por varios motivos.
Por un lado, los conjuntos habitacionales de casas unifamiliares construidos en las periferias de las principales zonas urbanas se encuentran a varias horas de transporte del centro de las ciudades y fueron planeados sin considerar los costos de infraestructura de servicios y conexión con las ciudades.
Por otro, la dinámica familiar cambió y ya no es solo el varón quien sale del hogar para proveer a la familia. La mujer comenzó a partir de los 80´s a tomar un rol más activo como pilar en el sustento, lo que hizo que la célula familiar migrara de nuevo a los centros de trabajo. Esto dio como resultado el abandono de las viviendas sociales y, por lo tanto, nulas plusvalías en el costo de la tierra.
Contrario a lo que se piensa, estos movimientos migratorios han hecho presente la necesidad de vivienda en los centros urbanos, que en los últimos años muestra una gran cantidad de edificios en zonas centrales, que permanecen abandonados o subutilizados.
La tendencia a redensificar zonas urbanas centrales, está comenzando a aparecer dentro de las ofertas del mercado inmobiliario, existe una considerable cantidad de edificios de apartamentos nuevos y renovados en colonias céntricas, pero la mayoría de ellos se ofrecen a precios solo asequibles para la clase media y alta.
Por este motivo, es necesario encontrar maneras de desarrollar viviendas de menor precio para las clases trabajadoras y para aquellos sectores desatendidos del mercado como los estudiantes y los ancianos, que no necesitan el mismo espacio y servicios que las familias tradicionales.
Existen propuestas urbanas en otros países que ofrecen un nuevo esquema de vivienda habitación, en donde se diseña una cocina y lavandería comunes en complejos reutilizados en zonas urbanas que ya cuentan con todos los servicios y se encuentran ubicados céntricamente de los centros de trabajo. Esta tendencia resuelve la necesidad del espacio dentro de las ciudades y satisface la necesidad de vivienda de todos los ciudadanos.
Desde un punto de vista arquitectónico y urbanístico, una ciudad densa y compacta es más eficiente que una dispersa.
La redensificación habitacional consiste en hacer que una zona pueda tener nuevas construcciones de vivienda para evitar que los ciudadanos se vean obligados a buscar otro hogar. Igualmente, esta política inmobiliaria puede consolidar un desarrollo urbano sustentable e inteligente.
Los arquitectos franceces Frédéric Druot, Lacaton & Vassal publicaron en 2004 el Estudio Plus, Paris, en el cual demuestra que existe suficiente espacio en la ciudad para aumentar el parque de vivienda sin salir de los límites urbanos.
Bajo la premisa de «transformación en lugar de demolición» en este estudio sugieren respetar el patrimonio, en lugar de derribar los bloques de viviendas urbanas estigmatizadas en las afueras de París.
Al aplicar la estrategia Plus, es decir, el valor agregado en términos de espacio, las estructuras existentes se pueden restaurar fácilmente con un presupuesto relativamente bajo. Este principio de diseño puede apreciarse en la Cité Manifeste, un proyecto de vivienda social en la ciudad de Mulhouse, Francia que mejoró la calidad de vida a través de la expansión del espacio habitacional: mucho espacio por poco dinero.
Este mismo concepto fue implementado también con éxito en Chile.
¿Qué se está haciendo en México?
En México, el proyecto Re-densificación Urbana del CIDS (Centro de Investigación para el Desarrollo Sostenible) del INFONAVIT busca encontrar estrategias de combate para detener la expansión de las manchas urbanas en distintas ciudades mexicanas. Esta iniciativa pretende reconfigurar el tejido urbano por medio de la reutilización de terrenos subutilizados y viviendas abandonadas, con la finalidad de lograr ciudades eficientes y compactas que brinden una mejor calidad de vida para sus habitantes.
En la capital las alcaldías con mayor posibilidad de redensificación según la Seduvi se encuentran; Gustavo A. Madero, Iztapalapa, Venustiano Carranza, Cuauhtémoc y Azcapotzalco.
Entre las medidas que se están aplicando para promover la redensificación está el Impuesto por la Subtilización del Suelo, que sanciona a los propietarios que no construyan en la totalidad de su terreno.
Por otro lado, está la Contribución por Densificación que otorga a las autoridades una contribución por otorgar el permiso para la construcción.
Otra acción que han emprendido las autoridades del Gobierno de la Ciudad de México son los Polígonos de Actuación, que se utilizan para maximizar la utilidad de los terrenos, pues se crean espacios mixtos en zonas de redesarrollo o regeneración urbana. Además, existe otro mecanismo que es la Transferencia de Derechos de Desarrollo, que hace posible que los derechos de construcción de un lugar se puedan mover a otro.
A través esta iniciativa del CIDIS se desarrollaron 32 propuestas de vivienda vertical de usos mixtos en 13 estados de la República Mexicana que promueven el valor patrimonial y el uso más eficiente del suelo en los procesos de densificación.
Las propuestas del CIDS pueden ser replicables en otros estados de la República, y un primer paso para ofrecer al mercado inmobiliario proyectos que mejoren los modelos obsoletos de vivienda de interés social. Con buenos ejemplos se puede convencer a desarrolladores y gobiernos locales de que pequeñas construcciones propician la redensificación urbana de las periferias y generan plusvalías.
Sin embargo, no todos los expertos están de acuerdo con esta iniciativa, por ejemplo; Fernanda Canales, ganadora del Premio Jóvenes Arquitectos 2012, declara para Milenio que esta política es insostenible, ya que carece de infraestructura para atender a la población, pues se construyen más rascacielos y viviendas, pero no paralelamente sistemas de aguas, drenajes, etc.
El proyecto de Redesificación Urbana del CIDS debe aún contar con la aprobación y respaldo del INFONAVIT para insertarlo en el tejido urbano, convirtiéndose en el nuevo plan de desarrollo habitacional en el país.
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